Rentabilnost Najma Kalkulator
Izracunajte isplativost ulaganja u nekretninu za najam. Dobijte bruto i neto prinos, mjesecni cash flow, razdoblje povrata investicije i usporedite s prosjecnim prinosima u Hrvatskoj.
Podaci o nekretnini
Porez, notar, agencija, uknjizba (~5%)
Dugorocni ~95%, turisticki ~60-70%
Godisnji troskovi
Preporuka: 1% godisnje
Porez i kredit
Pausalni porez: 10% na ukupnu najamninu (bez priznavanja troskova)
Bruto prinos
4.56%
Godisnji
Neto prinos
2.48%
Nakon svih troskova
Mjesecni cash flow
325,50 €
Pozitivan tok
Razdoblje povrata
40.3 god.
Za punu investiciju
Godisnji pregled
Troskovi
Investicija
Usporedba s prosjecnim prinosima u Hrvatskoj
| Lokacija / Tip | Prosjecan bruto prinos | Vas bruto prinos |
|---|---|---|
| Zagreb (dugorocni) | 4 - 5% | 4.56% |
| Obala (dugorocni) | 3 - 4% | 4.56% |
| Turisticka podrucja (kratkorocni) | 5 - 8% | 4.56% |
Napomena
Izracun je orijentacijski i sluzi za brzu procjenu isplativosti najma. Stvarni prinosi ovise o lokaciji, stanju nekretnine, kvaliteti stanara, trzisnim uvjetima i drugim faktorima. Za detaljnu analizu konzultirajte strucnjake za nekretnine.
Rentabilnost najma — pregled u 60 sekundi
- Bruto prinos: (godišnja najamnina / kupovna cijena) × 100.
- Tipični prinosi 2026: Zagreb dugoročni 4-5%, obala 3-4%, turistički u top destinacijama 5-8%+ bruto.
- Neto prinos: oduzima troškove (pričuvu, komunalije, osiguranje, održavanje 1%/god, porez).
- Porez na najam: paušalno 12% na 70% bruto (efektivno 8,4%) ili knjige po lokalnoj stopi.
- Razdoblje povrata: tipično 20-30 godina za dugoročni najam.
Kako analizirati rentabilnost najma nekretnine?
Ulaganje u nekretninu za najam jedna je od najpopularnijih investicija u Hrvatskoj. Medutim, prije nego sto ulozite stotine tisuca eura, kljucno je napraviti detaljnu analizu rentabilnosti koja uzima u obzir sve prihode i troskove. Samo tako mozete donijeti informiranu odluku o tome isplati li se kupnja nekretnine za iznajmljivanje.
Bruto prinos (gross yield) je najjednostavniji pokazatelj — pokazuje omjer godisnje najamnine i cijene nekretnine. Medutim, ovaj pokazatelj ne uzima u obzir troskove pa moze dati preoptimisticnu sliku. Neto prinos (net yield) je puno realniji jer ukljucuje sve troskove vlasnistva: pricuvu, komunalnu naknadu, osiguranje, odrzavanje i porez. Razlika izmedu bruto i neto prinosa obicno iznosi 1,5 do 2,5 postotna boda.
Primjer: Maja kupuje stan u Zagrebu za 150.000 EUR
Maja je pronasla stan u Zagrebu koji kosta 150.000 EUR i planira ga iznajmljivati za 600 EUR mjesecno. Troskovi kupnje iznose oko 5% (7.500 EUR), sto ukupnu investiciju dovodi na 157.500 EUR. Maja racuna s popunjenoscu od 95% jer je dugorocni najam u Zagrebu stabilan.
Godisnji prihod od najma: 600 EUR x 12 x 0,95 = 6.840 EUR. Godisnji troskovi: pricuva (360 EUR) + komunalna (240 EUR) + osiguranje (150 EUR) + odrzavanje 1% (1.500 EUR) = 2.250 EUR. Porez (10% pausalno): 684 EUR. Godisnji neto prihod: 6.840 - 2.250 - 684 = 3.906 EUR.
Majin bruto prinos iznosi 4,56%, a neto prinos iznosi 2,48%. Razdoblje povrata ukupne investicije je oko 40,3 godine. Mjesecni cash flow iznosi 325,50 EUR. Ako bi Maja uzela kredit s ratom od 500 EUR, njen mjesecni cash flow bio bi negativan (-174,50 EUR), sto znaci da bi morala nadoplacivati iz vlastitog dzepa.
Sto utjece na rentabilnost najma?
Nekoliko kljucnih faktora odreduje koliko ce vas najam biti profitabilan:
- Lokacija — nekretnine u centru grada ili blizu fakulteta imaju visu popunjenost, ali i visu cijenu kupnje. Periferne lokacije su jeftinije, ali teze se iznajmljuju.
- Cijena kupnje — preplacena nekretnina moze unistiti rentabilnost. Usporedite cijenu po kvadratu s prosjekom za kvart.
- Visina najamnine — realna najamnina ovisi o lokaciji, velicini, stanju i opremljenosti stana. Pretjerano visoka najamnina znaci prazne mjesece.
- Popunjenost — svaki prazan mjesec smanjuje godisnji prihod. Dugorocni najam ima stabilniju popunjenost (90-98%) od turistickog (50-75%).
- Troskovi odrzavanja — starije nekretnine zahtijevaju vece ulaganje u odrzavanje. Renovacija kuhinje ili kupaonice moze kostati 5.000-15.000 EUR.
- Porezni rezim — izbor izmedu pausalnog (10%) i dohodovnog (20%) oporezivanja moze znacajno utjecati na neto prinos, ovisno o vasim troskovima.
Dugorocni vs. turisticki najam
Dugorocni najam nudi stabilnost — manji prihod po nocenju, ali konstantnu popunjenost (95%+) i minimalne troskove upravljanja. Turisticki najam moze donijeti 2-3 puta visu cijenu po nocenju, ali uz nizu prosjecnu popunjenost (50-75%), vise troskove (ciscenje, posteljina, pricekivanje gostiju) i sezonalnost. Takoder, u turistickim zonama regulacije postaju sve stroze — potrebne su dozvole, prijava gostiju u eVisitor i placanje turisticke pristojbe.
Napomena
Ovaj kalkulator sluzi iskljucivo u informativne svrhe i ne predstavlja financijski savjet. Stvarna rentabilnost ovisi o mnogim faktorima koje kalkulator ne moze obuhvatiti (aprecijacija nekretnine, trzisni uvjeti, kvaliteta stanara, nepredvideni troskovi). Prije ulaganja konzultirajte strucnjaka za nekretnine ili financijskog savjetnika.
Često postavljana pitanja
Sto je bruto prinos na najam i kako se racuna?
Koliki je prosjecan prinos na najam u Hrvatskoj?
Koji su troskovi koje moram uracunati kod najma stana?
Isplati li se kupiti stan za iznajmljivanje na kredit?
Kako se oporezuje najam nekretnine u Hrvatskoj?
Što je razdoblje povrata (payback period) investicije u nekretninu?
Kako utječe inflacija na ulaganje u nekretninu?
Što je bolje — dugoročni ili turistički (kratkoročni) najam?
Izvori i pravna osnova
- Zakon o najmu stanova (NN 91/96, ..., 86/15)— Narodne novine
- Zakon o porezu na dohodak — oporezivanje najma— Narodne novine
- HUOPP — Hrvatska udruga obrtnika za poslove s nekretninama— HUOPP
Iznosi i propisi provjereni: . Aktualne podatke uvijek provjerite na stranicama Porezne uprave.