Kalkulator Rentabilnosti Najma 2026
Izračunajte isplativost ulaganja u nekretninu za najam. Dobijte bruto i neto prinos, mjesečni cash flow, razdoblje povrata investicije i usporedite s prosječnim prinosima u Hrvatskoj.
Koliki je prinos na najam nekretnine u Hrvatskoj 2026?
Prosječni bruto prinos na najam u Hrvatskoj 2026. iznosi 4-5% u Zagrebu i 3-4% na obali za dugoročni najam, a 5-8% za turistički najam u top destinacijama (Dubrovnik, Hvar, Makarska). Neto prinos je obično 1,5-2,5 postotna boda niži nakon troškova (pričuva, komunalije, osiguranje, održavanje 1%/god, porez). Najam se oporezuje paušalno po stopi 12% na 70% bruto najamnine (efektivno 8,4% od bruto) ili po knjigama po lokalnoj integriranoj stopi (Zagreb 23%). Tipično razdoblje povrata investicije je 20-30 godina za dugoročni najam.
Podaci o nekretnini
Porez, notar, agencija, uknjižba (~5%)
Dugoročni ~95%, turistički ~60-70%
Godišnji troškovi
Preporuka: 1% godišnje
Porez i kredit
Paušalni porez: 10% na ukupnu najamninu (bez priznavanja troškova)
Zapošljavate strane radnike?
Hrvatski proizvodPratite radne dozvole automatski. Bez globe od €19.900 i 6-godišnje zabrane zapošljavanja.
Bruto prinos
4.56%
Godišnji
Neto prinos
2.48%
Nakon svih troškova
Mjesečni cash flow
325,50 €
Pozitivan tok
Razdoblje povrata
40.3 god.
Za punu investiciju
Godišnji pregled
Troškovi
Investicija
Zapošljavate strane radnike?
Hrvatski proizvodPratite radne dozvole automatski. Bez globe od €19.900 i 6-godišnje zabrane zapošljavanja.
Usporedba s prosječnim prinosima u Hrvatskoj
| Lokacija / Tip | Prosječan bruto prinos | Vaš bruto prinos |
|---|---|---|
| Zagreb (dugoročni) | 4 - 5% | 4.56% |
| Obala (dugoročni) | 3 - 4% | 4.56% |
| Turistička područja (kratkoročni) | 5 - 8% | 4.56% |
Napomena
Izračun je orijentacijski i služi za brzu procjenu isplativosti najma. Stvarni prinosi ovise o lokaciji, stanju nekretnine, kvaliteti stanara, tržišnim uvjetima i drugim faktorima. Za detaljnu analizu konzultirajte stručnjake za nekretnine.
Zapošljavate strane radnike?
Hrvatski proizvodPratite radne dozvole automatski. Bez globe od €19.900 i 6-godišnje zabrane zapošljavanja.
Rentabilnost najma — pregled u 60 sekundi
- Bruto prinos: (godišnja najamnina / kupovna cijena) × 100.
- Tipični prinosi 2026: Zagreb dugoročni 4-5%, obala 3-4%, turistički u top destinacijama 5-8%+ bruto.
- Neto prinos: oduzima troškove (pričuvu, komunalije, osiguranje, održavanje 1%/god, porez).
- Porez na najam: paušalno 10% na bruto najamninu ili knjige po lokalnoj stopi.
- Razdoblje povrata: tipično 20-30 godina za dugoročni najam.
Kako analizirati rentabilnost najma nekretnine?
Ulaganje u nekretninu za najam jedna je od najpopularnijih investicija u Hrvatskoj. Međutim, prije nego što uložite stotine tisuća eura, ključno je napraviti detaljnu analizu rentabilnosti koja uzima u obzir sve prihode i troškove. Samo tako možete donijeti informiranu odluku o tome isplati li se kupnja nekretnine za iznajmljivanje.
Bruto prinos (gross yield) je najjednostavniji pokazatelj — pokazuje omjer godišnje najamnine i cijene nekretnine. Međutim, ovaj pokazatelj ne uzima u obzir troškove pa može dati preoptimističnu sliku. Neto prinos (net yield) je puno realniji jer uključuje sve troškove vlasništva: pričuvu, komunalnu naknadu, osiguranje, održavanje i porez. Razlika između bruto i neto prinosa obično iznosi 1,5 do 2,5 postotna boda.
Primjer: Maja kupuje stan u Zagrebu za 150.000 EUR
Maja je pronašla stan u Zagrebu koji košta 150.000 EUR i planira ga iznajmljivati za 600 EUR mjesečno. Troškovi kupnje iznose oko 5% (7.500 EUR), što ukupnu investiciju dovodi na 157.500 EUR. Maja računa s popunjenošću od 95% jer je dugoročni najam u Zagrebu stabilan.
Godišnji prihod od najma: 600 EUR x 12 x 0,95 = 6.840 EUR. Godišnji troškovi: pričuva (360 EUR) + komunalna (240 EUR) + osiguranje (150 EUR) + održavanje 1% (1.500 EUR) = 2.250 EUR. Porez (10% paušalno): 684 EUR. Godišnji neto prihod: 6.840 - 2.250 - 684 = 3.906 EUR.
Majin bruto prinos iznosi 4,56%, a neto prinos iznosi 2,48%. Razdoblje povrata ukupne investicije je oko 40,3 godine. Mjesečni cash flow iznosi 325,50 EUR. Ako bi Maja uzela kredit s ratom od 500 EUR, njen mjesečni cash flow bio bi negativan (-174,50 EUR), što znači da bi morala nadoplaćivati iz vlastitog džepa.
Zapošljavate strane radnike?
Hrvatski proizvodPratite radne dozvole automatski. Bez globe od €19.900 i 6-godišnje zabrane zapošljavanja.
Što utječe na rentabilnost najma?
Nekoliko ključnih faktora određuje koliko će vaš najam biti profitabilan:
- Lokacija — nekretnine u centru grada ili blizu fakulteta imaju višu popunjenost, ali i višu cijenu kupnje. Periferne lokacije su jeftinije, ali teže se iznajmljuju.
- Cijena kupnje — preplaćena nekretnina može uništiti rentabilnost. Usporedite cijenu po kvadratu s prosjekom za kvart.
- Visina najamnine — realna najamnina ovisi o lokaciji, veličini, stanju i opremljenosti stana. Pretjerano visoka najamnina znači prazne mjesece.
- Popunjenost — svaki prazan mjesec smanjuje godišnji prihod. Dugoročni najam ima stabilniju popunjenost (90-98%) od turističkog (50-75%).
- Troškovi održavanja — starije nekretnine zahtijevaju veće ulaganje u održavanje. Renovacija kuhinje ili kupaonice može koštati 5.000-15.000 EUR.
- Porezni režim — izbor između paušalnog (10%) i dohodovnog (20%) oporezivanja može značajno utjecati na neto prinos, ovisno o vašim troškovima.
Dugoročni vs. turistički najam
Dugoročni najam nudi stabilnost — manji prihod po noćenju, ali konstantnu popunjenost (95%+) i minimalne troškove upravljanja. Turistički najam može donijeti 2-3 puta višu cijenu po noćenju, ali uz nižu prosječnu popunjenost (50-75%), više troškove (čišćenje, posteljina, pričekivanje gostiju) i sezonalnost. Također, u turističkim zonama regulacije postaju sve strože — potrebne su dozvole, prijava gostiju u eVisitor i plaćanje turističke pristojbe.
Napomena
Ovaj kalkulator služi isključivo u informativne svrhe i ne predstavlja financijski savjet. Stvarna rentabilnost ovisi o mnogim faktorima koje kalkulator ne može obuhvatiti (aprecijacija nekretnine, tržišni uvjeti, kvaliteta stanara, nepredviđeni troškovi). Prije ulaganja konzultirajte stručnjaka za nekretnine ili financijskog savjetnika.
Često postavljana pitanja
Što je bruto prinos na najam i kako se računa?
Koliki je prosječan prinos na najam u Hrvatskoj?
Koji su troškovi koje moram uračunati kod najma stana?
Isplati li se kupiti stan za iznajmljivanje na kredit?
Kako se oporezuje najam nekretnine u Hrvatskoj?
Što je razdoblje povrata (payback period) investicije u nekretninu?
Kako utječe inflacija na ulaganje u nekretninu?
Što je bolje — dugoročni ili turistički (kratkoročni) najam?
Izvori i pravna osnova
- Zakon o najmu stanova (NN 91/96, ..., 86/15)— Narodne novine
- Zakon o porezu na dohodak — oporezivanje najma— Narodne novine
- HUOPP — Hrvatska udruga obrtnika za poslove s nekretninama— HUOPP
Iznosi i propisi provjereni: . Aktualne podatke uvijek provjerite na stranicama Porezne uprave.
Vaš oglas ovdje
Slobodan terminDirektan pristup vašoj ciljanoj publici u Hrvatskoj. Bez posrednika, transparentne cijene.